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小栗総合法律事務所では、不動産オーナー、不動産仲介会社、マンション販売会社、建物総合管理会社、飲食店経営者などから、不動産に関する様々な相談が寄せられたり、案件を処理してきました。
不動産に関するトラブルは多様であり、このページだけでは紹介しきれませんが、当ページでは多く寄せられる問題についてご案内いたします。
土地建物明渡請求
土地建物明渡請求の事例
不動産オーナーや、建物総合管理会社などから、多くご依頼を受ける案件です。
以下のような場合に、不動産オーナーとしては、賃貸しているビルや、マンション、土地を明け渡してもらうことを検討します。
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- 賃料の滞納が数か月に及んでいる。
- 地代の支払いが遅れ遅れになっている。
- マンションの入居者が、粗暴な行為などで近隣住民に迷惑をかけている。
- マンション入居者が失踪してしまい、部屋に荷物はたくさんあるが行方がわからない。
解決までの流れ
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土地建物明渡請求のポイント
賃料不払い等のケースでは、できるだけ早期に明渡を完了させ、新たなテナントを入れるかが、当該建物の収益性に影響を与えます。問題を感じたときには、その時点ですぐに弁護士にご相談ください。小栗総合法律事務所では、ご依頼から解決まで、スピード感を重視して、対応いたします。
また、明渡に際しては、強制執行などで多額の実費がかかるケースがあります。小栗総合法律事務所では、不動産オーナーにできるだけ費用負担をさせない解決方法を提案いたします。
立退き問題
事例のご紹介
不動産オーナーからは、建物の立て替えや再開発にあたり、賃借人に建物から退去してもらいたいとして、たとえば以下の相談が寄せられます。
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- 建物の耐震強度が不足しており、震災のリスクを考えると、建物を取り壊して、売却や建てかえることを考えている。
- 賃貸物件が老朽化しており建替えたいと考えているが、テナントや入居者が退去に応じてくれない。
- 現在、建物を賃貸しているが、親と同居することになり当該建物を改築して二世帯住宅にしたいが、賃借人が立ち退いてくれない。
解決に当たっての法的なポイント
上記のような場合、不動産オーナー側から借地借家の解約を申入れるためには、借地借家法により「正当な事由」が必要とされます。「正当な事由」の有無は、賃貸人・賃借人双方の事情を総合的に考慮して法律的に判断されるものであるため、その見通しは、法的に難しい問題になります。
例えば、建物の老朽化や耐震強度不足や自己使用の必要性があるといった事実は、正当事由のひとつとして考えられます。しかし、それだけで正当事由が認められるというものでもなく、正当事由が認められる場合であっても、多くのケースではそれを補完する立ち退き料の支払いが必要となります。不動産オーナーが、想定している予算のなかで立退きを完了させるためには、想定される立ち退き料の額を算定したり、十分な戦略を練って望む必要があります。
立退き問題の解決の流れ
- 法律相談
- 賃貸借契約の条件やテナントの状況、これまでの交渉経過、想定している立退きの予算などをお伺いして、お打ち合わせをして、今後の交渉の方針を決定します。
- 通知書の発送
- テナントや入居者に対して、解約の申入れや、更新拒絶の通知書を発送いたします。
そのうえで賃借人との交渉を開始します。
- 交渉
- 明け渡しが受けられるようテナントや入居者との協議を開始します。
円満に解決するために、電話だけではなく、弁護士が直接テナントのもとに赴き交渉をする場合もあります。
交渉による解決が見えない場合には、訴訟提起する場合もあります。
- 和解
- 明渡の期日を決めて、和解が成立します。
その際に、明渡にあたっての条件面も確定します。
約束の期日での明渡を確実なものにするために、裁判所に即決和解の申し立てをする場合があります。
- 退去
- 賃借人の退去を確認して解決です。
弁護士費用
立ち退き案件に要する弁護士費用は不動産の規模や、テナントの数等で変わってきます。
お見積りをいたしますので、お気軽に小栗総合法律事務所までお問い合わせください。
賃料回収
不動産オーナーにとって、家賃地代の回収は死活問題です。
賃料の未払いがあっては、予定していた利回りを達成することは不可能です。
このような問題の時、賃料回収と合わせて建物の明渡請求等、抜本的な解決を提案することもできます。
債権回収では、上記のような様々な案件が起こりうるので、その解決方法は事案によって様々です。それぞれの案件に応じて、お打ち合わせの際に具体的な解決方法をご説明します。下記に、代表的な回収方法を説明します。
（１）内容証明の発送、交渉
弁護士名で、相手方に対して、支払いを請求する旨の内容証明郵便を発送し、支払いを催促します。弁護士が代理人として請求することにより、本人が請求しても全く支払いをしない相手方から回収をすることができる場合があるなど有効な手段です。
土地建物の賃料不払いにあたっては、合わせて賃貸借契約の解除通知を発送し、土地建物の明渡請求を合わせて行う場合が一般的です。
（２）仮差押の申立て
訴訟提起をする前に、相手方の財産を仮に差押さえる手続です。訴訟を提起して判決を得るまでの間に相手方が、財産を隠匿したり、財産が無くなってしまう恐れがあるなど、債権を保全しておく必要がある場合、訴訟提起前に、相手方の一定の財産を差押さえることができる手続きです。もっとも、仮差押手続は保全の必要性がなければ認められませんし、担保金を裁判所に納めなければなりませんので、その申立の可否については弁護士による見極めが必要です。
（３）支払督促
相手の住所地を管轄する簡易裁判所の裁判所書記官に、金銭の支払いを求める旨の申立てをします。書類審査のみなので，訴訟の場合のように審理のために裁判所に来る必要はありません。手数料は，訴訟の場合の半額です。比較的早期に債務名義を取得できますが、デメリットもあります。
まず、債務者が支払督促に対し異議を申し立てると，請求額に応じ，地方裁判所又は簡易裁判所の民事訴訟の手続に移行してしまいます。また、書面審査だけなので、異議が出ない場合には、相手方を裁判所に出廷させて交渉するという機会が得られないなど、結局は強制執行が必要となるケースがあります。
（４）訴訟提起
弁護士が代理人となって債権を回収するために訴訟を行います。通常の訴訟では時間がかかることが多いですが、債権回収の案件では相手方が出頭して1回の期日で和解が成立したり、判決の言渡しがあるケースがあります。
交渉で時間をかけるよりも、早期に提訴して回収を図ることが回収可能性を挙げる秘訣です。
合わせて、土地建物の明渡請求の判決を取得し、土地建物からの退去を求めることも可能です。
強制執行
訴訟手続きや支払督促後に相手方が任意に支払いをしない場合には、勝訴判決や裁判上の和解に基づいて、裁判所に強制執行の申立をして債権を回収する方法です。
強制執行には、不動産執行、動産執行、債権執行がありますが、相手方の状況を見極めて選択して強制執行の申し立てをします。
土地建物の明渡請求の強制執行を行う場合、同時に当該不動産にある動産に対しての動産差押命令を申し立て、債務者の動産から賃料の回収を図るケースもあります。
事業用物件のテナント管理
事業用物件のオーナーやテナントは各種の法律問題に遭遇する場合があります。
小栗総合法律事務所では、様々な問題に対応いたしますので、どのようなことでもまずはお気軽に法律相談にいらしてください。
- 【ご相談内容の一例】
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- 賃貸物件で水漏れが生じている。オーナーに修繕を求めたい。テナントから修繕の要求が来ている。
- 退去したテナントから、原状回復費用に要した保証金の返還請求を受けた。オーナーが、保証金を償却したとして変換してくれない。
- テナントが、決められた賃料の支払い日に賃料を払ってくれず、毎月遅れ遅れになっている。
- テナントが、賃借権の譲渡を行いたいと打診してきたが、了承していいか。
借地借家問題
借地契約に当たっては、更新の際に更新料の支払いがあったり、建替えに当たって承諾料の授受があることが一般的です。
その際に、適正な値段であるか、条件が妥当かどうか一般には判断できない場合があります。
どのような条件で合意をするか、弁護士にその交渉を依頼することもこれらの問題をスムーズに処理するポイントになります。
その他、隣地との境界問題なども取り扱っておりますので、借地借家契約に関するご相談はぜひ小栗総合法律事務所にお問い合わせください。